メンテナンス費用を節減するにはどうすればよかったか【反省点】

メンテナンス費用シリーズ 3 本目です。これまでに、一般的な生涯メンテナンス費用と、三井ホームの生涯メンテナンス費用を見てきましたが、これを減らすにはどうすればよかったか、これから節約するにはどうすればいいかについて考えてみたいと思います。

躯体防水にかかる維持管理費用を減らすポイント

外壁・屋根・ベランダ・雨樋などの防水に関するメンテナンスは、木造住宅が劣化しないよう長く使い続けるための必須項目です。これらに関する費用は仕様によって大きな差が出ますが、生涯で一般的におよそ 6 百万円前後かかるものです。

一番高い外壁・屋根

特に費用の大きい外壁・屋根については、初期費用だけでなく、建材自体の寿命と、部分補修、塗り替えの頻度（足場の必要性とタイミング）をよく確認し、使用期間のトータルで経済的になるよう注意することが大事でしょう。

塗装の間隔が長いものほど維持費は安くなる傾向がありますが、死ぬまでにいつか張り替えや葺き替えが必要になるとすると、外壁にしても屋根にしてもそれぞれ 2 百万円前後のリフォーム費用がかかる可能性があります。

外壁タイルや瓦屋根などはメンテナンスフリーではないものの、大規模な更新が必要ないとすると、長期的なトータル費用は高くないかもしれません（重量が増すので耐震面との兼ね合いも考慮が必要）。

なお、外壁についてはシーリングの補修、屋根についてはルーフィングの交換が必要になることが多く、加えて軒天や細かい外装部品の再塗装が必要になることも多いので注意が必要です。

わが家は吹き付けモルタル外壁に瓦屋根の仕様です。三井ホームの営業担当者は外壁は 30 年くらい再塗装しなくても大丈夫ではないかとか適当に言っていた気がしますが、30 年より前に足場を組んで補修する必要がある箇所は絶対に出るでしょう。20 年ごとの再塗装・補修を 2 回行って約 2 百万円くらいの費用になる予定（本当？）なので、外観を含め、この選択については今のところ後悔していません。

バルコニーも高い

バルコニーの防水維持費用は面積の割に意外と高く、わが家の場合（田島のパティオールというウレタン防水）、60 年間に 60 万円くらいかかる予定です。年間 1 万円の価値があるかというと微妙です。洗濯物は完全室内干しなので布団を干すときくらいしか使っておらず、軽い掛け布団を干すだけなら庭や柵でもできます。金属防水にしていればもっと安くなったのかもしれませんが、いずれにしてもベランダはなしで良かったかなと思います。

耐震性・耐久性も大事

維持管理費にとって意外と重要だと思うのが、長期的な耐震性の高さです。

現況の古い木造住宅を観察していると、長持ちする外装材を採用している住宅でも、建物自体に歪みが発生していたり、ところどころに亀裂が入っている住宅が多数見られます。これは、耐震性の低さや劣化のいずれか、または両方が原因で、地震時などに変形量が大きくなって破壊が生じたものと思われます。

大地震時にタイルが剥がれたなどの被害もよく聞きます。60 年住宅を使用するとなると、震度 6 弱程度の地震はいつか経験する可能性が高いので、倒壊しないのは当然として、内装材・外装材の被害も最小限にとどめておきたいものです。

「地震の繰り返しに耐える住宅とは（変位角と耐震性）」に書いたように、建物は倒壊に至る前段階として内装材や外装材が破壊されます。これを防ぐには、面構造の住宅工法を採用するか、耐震性を上げて制振装置を付けることにより、地震時の変形角を抑えることが望ましいでしょう。

また、この構造強度を長期にわたって維持するためには、建物自体の劣化対策が不可欠です。こちらの記事で検討したように、気流止めの施工、ツーバイ工法、外壁通気層工法のいずれかが採用されていれば概ね問題ないと思いますが、どれも該当しない場合には注意が必要かもしれません。

住宅を丸ごと更新するのが一番コストがかかることなのは明らかなので、定期的なチェックを受け、60 年間安全に使用できるようにしたいと思います。

その他の内装・設備にかかる維持管理費用を減らすポイント

以上は躯体に関する維持管理費を見てきましたが、その他にも、風呂・キッチン設備、給湯器、玄関ドア、シャッターなど、お金がかかるところはたくさんあります。

シャッターも更新が必要

メンテナンス計画を見ていて意外にお金がかかるなと思ったのが、シャッターです。手動の軽量シャッターにしても電動にしても、設計上の耐用年数は 10 年～ 15 年ほどしかありません。寿命はもっと長いとしても、生涯に少なくとも 1 回の更新は必要になるでしょう。電動シャッターは確かに便利ですが、更新のたびに数十万円もかかるとなると考えものです。

わが家はもう手遅れですが、もう少し慎重に検討したらよかったと反省しています。台風のときは安心ですが、シャッターボックスは結構汚れやすく、掃除しにくいのに掃除しないと美観を損なうという問題もあります。

シャッターを採用する際は、防犯・防風・遮熱などの目的に応じて、本当に必要か、代替案（鉄格子、防犯ガラス、すりガラス、すだれ、サンシェード、フィックス窓など）ではどうかということを吟味することをお勧めします。

電動・可動のものの注意点

シャッターに限らず、便利な電動設備（電動シャッター、跳ね上げ門扉、食洗器など）や可動部のある建具（ドア・窓など）には必ず寿命があります。初期費用は住宅ローンに組み込むとあまり気になりませんが、いつか交換する際の費用は負担に感じられます。後々負担にならないよう、特注仕様をなるべく避け、本当に必要な機能だけを備えた汎用品を選びたいものです。

また、これらの寿命は使用状況にも依存します。長期にわたって使用できるよう、取扱説明書に目を通し、点検時のアフター担当者の忠告をよく聞いて、きちんとメンテナンスを行っていくことが大事だなと思いました。

内装材は好みだが金額は大きい

内装材は好みの問題ですが、これも更新が必要なものと、そうでないものがあります。何がどれだけ持つのか、見た目の劣化にどこまで耐えられるのかは微妙なところです。新技術の床材がどれだけ持つかはまだわかりません。

初期費用の高い交換不要な内装材がビニールクロスよりトータルで安いかどうかは、張り替える頻度によります。ビニールクロスは 10 年程度で交換したほうがいいとは言われていますが、戸建住宅で 10 年ですべて交換する人は少数派でしょう。

わが家はほとんどが防汚機能付きのビニールクロスですが、約 4 年経って角（出隅）の剥げが一部気になるくらいで、汚れはまったく気になりません。窓で紫外線をカットしているのと、家の湿気がたまらなくなったこともあり、かなり持つのではないかという気がしています。

気になるところは以下で補修しつつ、様子を見ようと思っています。

フロアタイルは汚れやすい

住んで 2 年目くらいに気づいたことですが、フロアタイルは汚れやすいです。安価なフロアシートと比べて最初の見映えは良いのですが、境目の汚れや起伏がしだいに目立つようになってきます。境目が汚れると掃除でキレイに戻すことはできません（できるなら教えてください）。

そう思っているのは私だけかと思ったら、同時期に新築に住んだ人も 2 年目くらいにフロアタイルの汚れを気にしていたので、よくあることなのでしょう。
まだまだ交換はしませんが、この劣化を考えると、フロアシートは安くてよいものに思えます。

結露のない窓と換気が大事？

昔住んでいたマンションでは家具の裏や一部のカーテンにカビが生えるのが普通でしたが、現在の住宅でそうなる兆候はありません。これは、高断熱ペアガラスで窓の結露が大幅に減ったことと、空調と換気が機能していることで湿気がたまりにくくなったおかげだと思っています。

内装材や家具の寿命は水分の影響を受けるため、これらによってかなり長く使えるのではないかという気がしています。

風呂においても、すぐに乾燥させるようにしていると、細部はともかく、壁・床・天井に黒カビが生えることはありません。生涯に 1 回くらいはユニットバスごと交換したくなると思いますが、長持ちするよう管理していきたいと思います。

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火災保険の活用

上記はメンテナンス費用自体を減らす方法ですが、自治体の補助金や保険金を活用することでメンテナンス費用の負担を減らす方法もあります。リフォームに関する補助金は意外とあるので、気になるときに自治体のサイトをチェックしてみてください。

また、この頃、火災保険でいろいろなリフォームができるという話もよく聞きます。台風や大雨などによる軽い被害でも火災保険の対象となり、雨樋の修理や外壁塗装代などに充てることができるケースもあるようです。使えるのに請求しないのはもったいないので、気になる方は調べてみてください。

以下のような保険請求代行業者もありますが、自分でできる方は、条件を満たしているかを確認し、請求するだけのことです。