とにかく安く程々の住宅を入手する方法を考えてみた【中古住宅】

住宅性能にこだわりだすと、耐震性、断熱性、気密性などがすべて問題ない、なるべく高性能な住宅を建てたくなります。
しかし、こだわればこだわるほど高価格になってしまうのが一般的です。

「程々の家」というコンセプトの家も販売されていますが、ほどほどのレベルや価値観は人それぞれでしょう。

私が考える「ほどほどの家」(極力お金をかけずに、それなりの住宅性能を確保した住宅)は、大体こんな感じです。

耐震性能:耐震等級 2 以上(2000年以降の耐震基準で、できれば等級 3 以上)
断熱性能:Q値 1.9 以下(特に、窓がペア樹脂サッシ以上)
気密性能:C値 2 以下(もちろん低いほど良い)

理想の住宅仕様より控えめですが、この 3 条件を満たす住宅は長期優良住宅でも一部なため、新築でも多くはありません。
そんな住宅を安く入手する方法として思いついたのが、以下の 4 つです。

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中古マンションで窓をリフォームする

私がもしどこかに引っ越さないといけないとなったらまず考えるのは、新耐震基準(1981)以降の鉄筋コンクリート(RC)の中古マンションです。
そして、外気温の影響を極力受けないよう、窓が少なく、角部屋ではない中層階の部屋を選びます。

参考 マンションの断熱性能を考える

それから、管理規約を確認の上、主な窓に二重サッシ(エコ内窓)を取り付けるリフォームを行います。
窓の交換は難しいマンションがほとんどですが、内窓なら大丈夫なところも多いでしょう。
省エネリフォームの場合、自治体の補助金も期待できそうです。

RC の住宅は高気密ですし、エコ内窓さえ取り付ければ結構な高断熱化が可能なのではないでしょうか。

以前、RC のマンションに住んでいたときは古い戸建よりマシとはいえ寒かったので、単板ガラスの生活には戻りたくありません。エコ内窓付きの古いホテルに泊まったときは快適でしたし。

参考 昭和の木造住宅、RC造マンション、ツーバイシックスの住み心地

広い床面積が必要ない場合や、都会に住みたい場合には最適です。

中古の高断熱住宅を探す

戸建が良い場合、中古住宅なら安くなります。
それが最初から高断熱住宅であれば、立地や間取りなどの条件が合えばラクなものです。

ただし、壁内結露で劣化が進んでいる住宅や、耐震強度が低い住宅は避けたいと思います。
この 2 点において、20世紀に建てられた在来工法の住宅は、問題ない家もあるでしょうが、判別が困難です。

また、中古住宅の概要情報に「断熱性能」などの項目はなく、かんたんに絞れません。

これらの条件を満たす住宅を探す、かんたんな方法を思いつきました。
昔から高断熱住宅を建てている、スウェーデンハウスの中古住宅を探すことです。

と思ってちょっと調べてみたら、スウェーデンハウスは中古でもあまり安くありません。
同じことを考える人が多いのでしょうか。
「性能を客観的に確認できるなら高断熱住宅は資産価値が下がりにくい」ということならよいのですが、単に大手ハウスメーカーの住宅が高い傾向にあるような気もします。

R-2000住宅」も高性能で良いと思いましたが、物件情報で「R-2000住宅」というキーワードが見つかりません。見つかればラッキーですが、知名度も絶対数も少ないのでしょう。

ついでに三井ホームの中古住宅をチェックしてみたら、数億円もする有り得ない豪邸がいくつかヒットしました。
こういう住宅を建てる人がいるから平均坪単価が高くなるのだな、と改めて納得しました。

参考 三井ホームの坪単価が高い理由

そんな感じで、この方法は物件数が少なく、安くて良い物件を探すのも難しいので、住宅性能に詳しい目利きの不動産屋さん(役立つYouTubeチャンネルのある神奈川のラクジュさんしか思い当たりませんが…)でないと困難な気がします。。

中古の2×4住宅で窓をリフォームする

先ほど、「壁内結露で劣化が進んでいる住宅や、耐震強度が低い住宅は避けたい」と書きましたが、この条件を満たす住宅に絞るかんたんな方法は、枠組壁工法(ツーバイフォー)に限定することだと思っています。

参考 木造住宅の耐久性を決める主要因は何か?

気流止めの問題がないので壁内結露も大きな問題にならないし、長期の耐震性能は過去の震災でだいぶわかってきています。

参考 熊本地震におけるツーバイフォー住宅の被害状況

それに、単にツーバーフォー住宅という条件だけであれば数は結構あるため、立地や間取りが希望に合う可能性も高まります。
工法別のC値の測定値からして、気密性能もそこそこは期待できます。

足りないのは断熱性能です。補助金を活用し、サッシの交換または内窓設置のリフォームで改善する必要がありますが、難しいのは壁の断熱が足りない場合です。5cm厚のグラスウールでは不満なので、確認しておきたいところ。この点は2000年以降の住宅のほうがしっかりしている可能性が高いかもしれません。

古い住宅は内装のリフォームにお金がかかりますが、構造の明らかな劣化が見えなければ性能に大きな不満はありません。これなら、結構安く長く使える家になるのではないかと想像しています。

中古住宅を見ても「木造」としか表記がなく、ツーバイ工法かどうかは確認しないとわからないケースも多々あります。また、こちらの記事の追補に書いたように、問題のあるツーバイ住宅もあります。きちんとしたツーバイ住宅に絞るには、昔からツーバイを建てている会社名(三井ホームほか、財閥系に多い)などで調べるのが早いかもしれません。

ツーバイフォーで絞らない場合には、「長期優良住宅」もなかなか良い目安ではあります。
耐震等級2以上で、気流止めの問題はおそらく対処されていて、それなりに新しいからです。ただ、相場が高そうなことと、断熱性能は Q 値 2.7 以下、気密性能は C 値 5 以下程度と中途半端な住宅が多いのが気になるところです。

参考 【築年代別】耐震性能と耐久性能から考える中古木造住宅の現在価値

新築なら2×4ビルダーで高断熱仕様にする

上記の方法で良い家が見つからないときや、意外とお金がかかる、という場合には、結局、新築のほうがいいとなるかもしれません。

2×4は三井ホームなどの大手ハウスメーカーでは高めですが、安い地場ビルダーはたくさんあります。
その中から高気密・高断熱にこだわりある住宅会社を探そうと思うと苦労するのですが、高断熱窓さえ選択できれば、それ以外はこだわらなくてもそれなりの性能は期待できるので、個人的には「程々に」良いと思っています(わが家も気密は程々ですし)。

ただ、こうした安い量産型のビルダーは職人気質の工務店と比べると、雑なところが目に付くこともあります(私は気にならないほうですが)。
気になるポイントや、どこにお金をかけるかは人それぞれかと思いますので、ほんの参考までに。

参考
【ローコスト限定】高断熱・高気密に対応するハウスメーカー等の一覧
高断熱・高気密に対応できる全国の住宅会社リスト

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