長期優良住宅について築後に気づいたメリット・デメリット

わが家は長期優良住宅の認定を取得しましたが、取得にはメリットもデメリットもあります。
ほとんどのことは調べればわかりますが、ここでは、私が取得後に気づいた（＝当初は気づけなかった）長期優良住宅のメリット・デメリットを書いておきたいと思います。

耐震等級がわかる

長期優良住宅の認定を取得すると、自宅の耐震等級がわかります。

耐震等級は各社「最高等級の3相当」などと宣伝しますが、多くの場合は自社評価であり、本当に耐震等級3の基準を満たしているのかどうかははっきりしません。

あくまで設計上の評価のみ（施工・経年劣化は不明）なので、私はあまり気にしないほうです。が、どちらかといえば、自社評価だけでなく、客観的に認められている耐震等級のほうが良いのは当然です。

長期優良住宅の耐震性に関する基準は、概ね「耐震等級2以上」というものです。2か3かは問題になりませんが、この評価は「長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査適合証」というものに記載されていました。

わが家は耐震等級3「相当」ではなく、ちゃんと耐震等級3のようです。

耐震等級3が認められると、地震保険料が半額になるのでおトクです（私は入ってません）。「長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査適合証」は、地震保険料割引の書類として使えるようです（確認してください）。

住宅ローン減税に影響しない？

長期優良住宅に認定されると、さまざまな税の優遇措置を受けることができます。
（年度によって異なるので、詳細は以下ページなどでご確認ください。）

住宅：認定長期優良住宅に関する特例措置 - 国土交通省

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

www.mlit.go.jp

私は当初、住宅ローン減税にも有利なんでしょ、くらいにしか認識していませんでしたが、実際に住宅ローン減税の手続きをしてみると、実は減税額に影響していないことに気づきました。

長期優良住宅の認定によって控除対象限度額が 4,000万円から5,000万円に増額したところで、4,000万円以上のローンを組んでいない場合には影響がなかったのです。
控除率が増えるのであれば節税効果は大きいですが、それがあったのは平成23年までのこと。

また、たとえ控除対象額が多くなったとしても、もともと所得税や住民税をそこまで払っていない場合、控除しきれないケースもあるでしょう。メリットがある方は意外と限られるのではないでしょうか。

私の場合、長期優良住宅の税の優遇措置に関しては、固定資産税の減税措置が3年間から5年間に延長されることのほうが大きなメリットでした。きちんと計算していませんが、これだけでも申請料の元は取れる気がします。そういえば、減税措置は5年間なので、もう切れるのですね…

メンテナンスをサボれない？

長期優良住宅を申請する場合、30年以上の維持保全計画を立て、点検し、修繕を行って記録を残す必要があります。
きちんと対処されているかどうかの調査が入ることもあるそうです（今のところ経験なし → 追記：調査依頼が来ました）。

建築時は、まあそんなものだろう、と軽く考えていましたが、よく考えると意外と厄介です。

メンテナンス計画に基づいてきっちりメンテナンス工事をしなければならないというのは、ややプレッシャーを感じます。

例えばわが家のご近所に、本当は 10 年目での外壁塗装を勧められていたけど、20 年（30 年？）以上経って初めて塗り替えをした、という住宅があります。よく見れば住宅の劣化が進行してしまっているかもわかりませんが、当の住人はあっけらかんとして、何も心配していません。メンテナンスが遅れているからといって別に近所に迷惑をかけているわけでもなく、もし何か起きても住人が被害を受けるだけのことです。メンテナンスをサボることで浮いた費用は他のことに使用できたことでしょう。住人を責める気もなく、勝手にすればよいことと思います。

しかし、長期優良住宅に認定されている住宅では、そうはいきません。適時に適切なメンテナンスを行わない場合、行政から改善を求められます。従わない場合は認定が取り消され、優遇措置などの返還を求められることがあるそうです（参考PDF）。

実際に認定を取り消された事例はまだ聞きませんが、そういうルールである以上、メンテナンス計画に縛られることは避けられません。私には前述のご近所さんほどの胆力はありませんが、20年目のメンテナンスを25年目に受けようなどという姑息な考えは持っていたりします。どうなることやら…

住宅業界にとっては美味しい制度ですが、住人はメリットを受ける代わりに縛りを受け入れる必要があるので、その点にはくれぐれもご注意ください。

長期優良住宅は取った方がよいか？

長期優良住宅は、わが家では当然のように取得しましたが、新築住宅の認定割合は近年でも 1/4 戸ほどのようで、意外と普及していません。工務店などは申請手続きが困難なために対応していないケースも多いようです。

工務店の場合、ブランド力が弱いので、長期優良住宅に認定されているほうが中古住宅としての価値が高まる気がするのですが、選択できないとすれば残念です。

長期優良住宅の仕様については、どれも達成したほうが良いと思えるものばかりです。申請できないにしても、仕様としては満たすようにしてもらうと良いかもしれません。

大手ハウスメーカーの場合、長期優良住宅の仕様は標準仕様で達成していることばかりです。申請するかどうかだけの問題なので、上記のようなメリット・デメリットを個別のケースでよく検討したうえ、判断されることをお勧めします。